Ризики та гарантії пайового будівництва

Пайове будівництво під егідою закону

Можливість участі в пайовому будівництві приваблює багатьох людей, оскільки в цьому випадку вони можуть придбати квартиру за доступною ціною і навіть в розстрочку. Вартість таких квартир після того, як будинки здаються в експлуатацію, підвищується на 40-50%. Тому пайове будівництво, при нинішніх цінах на житло, часто є єдиним шансом придбати квартиру і поліпшити умови проживання. Але до 2005 року з-інвестори або пайовики, фізичні та юридичні особи, що інвестували свої гроші компаніям-забудовникам для будівництва житлових багатоквартирних будинків, не мали жодних гарантій і, по суті, залежали від сваволі цих забудовників.

Юридичними документами, на підставі яких здійснювалося співробітництво між забудовниками та інвесторами, були, в основному, договори інвестування або спільної діяльності. У них, як правило, не були опрацьовані механізми такої взаємодії, які б надавали достатні гарантії інвесторам і страхували б їх від можливих ризиків. Наслідком цього стали численні випадки, коли пайовики так і не змогли дочекатися обіцяних і оплачених квартир, залишившись, в буквальному сенсі, ні з чим. Зібравши кошти, інвестори або пропадали, або оголошували себе банкрутами, і стягнути з них що-небудь ставало неможливим.

В кінці 2004 року, 30 грудня набув чинності Федеральний закон, покликаний захистити права суб'єктів пайового будівництва. Він називається «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації». У цьому документі встановлюється новий вид юридичних відносин між компанією-забудовником і пайовиками, які регулюються окремим договором про участь у пайовому будівництві.

Договір про участь у пайовому будівництві істотно відрізняється від будь-якого іншого договору - почати з того, що він підлягає державній реєстрації. Це означає, що ваша майбутня квартира, адресу та номер якої обов'язково повинні бути зазначені в договорі, буде внесена до державного реєстру об'єктів нерухомості, і її власником будете значитися ви на підставі даного договору. Така передбачливість вже не дозволить недобросовісному забудовнику продати одну і ту ж квартиру кільком учасникам будівництва.

Крім того, в цьому договорі як зобов'язань забудовника вказується ціна та точний термін, до якого він повинен буде здати багатоквартирний будинок в експлуатацію і надати вам ключі від вашої квартири. В обов'язки учасника пайового будівельника, який виступає як замовник, входить сплата зазначеної в договорі ціни і приймання здається об'єкта нерухомості.

Укладаючи договір, перевірте, щоб у ньому був обов'язково зазначений об'єкт, ціна і термін здачі будинку, при відсутності одного з цих параметрів, договір може бути визнаний недійсним.

Існуючі ризики пайового будівництва

Але, як і всяка інвестиційна діяльність, пайове будівництво залишає ймовірність ризику навіть сьогодні. Недобросовісні компанії-забудовники знаходять спосіб, як обійти закон. Зокрема, вони пропонують укладати інвесторам не договору про участь у пайовому будівництві, а, наприклад, попередні договори купівлі-продажу або схеми оплати векселями, які не гарантують пайовикам тієї високого ступеня захисту. У першому випадку, ви не купуєте право власності і, уклавши попередній договір, повинні будете розрахуватися із забудовником після того, як будинок буде зданий в експлуатацію. Ви ризикуєте тим, що в результаті квартира вам буде запропонована за ринковою ціною. У другому випадку, сплативши вартість квартири, ви отримуєте вексель, просто підтверджує, що ви дали гроші компанії-забудовнику борг, і юридично ніяких зобов'язань вона перед вами, крім грошових, не несе.

Компанія-забудовник перед укладенням договору і після нього зобов'язана надати вам повний пакет документів на об'єкт: свідоцтво на право власності на землю, проектну документацію, щоквартальну звітність та ін.

Гарантії пайового будівництва

При укладенні договору про участь у пайовому будівництві ваші права гарантовані державою. Більш того, якщо ви приватна особа і збираєтеся купити квартиру, яка буде використовуватися вами для особистих потреб, в дію додатково вступає ще один Федеральний нормативний акт - «Закон про захист прав споживачів». Тому на нову квартиру повинен бути встановлений гарантійний строк не менше 5-ти років і в тому випадку, коли були виявлені недоліки будівництва, що знизили якість об'єкта, ви маєте право вимагати у забудовника:
- безкоштовно усунути їх в розумні терміни;
- зменшити ціну, зазначену в договорі;
- відшкодувати ваші витрати на усунення цих недоліків.